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住房租赁金融并不是自导自演的戏精

来源: 2018年10月24日

住房租赁金融并不是自导自演的戏精

据调查显示,作为房产新物种,长租公寓以21.68%的比例跃居信心榜单第一位,住房租赁金融作为金融新物种瞬间蓬勃兴起。

近期工商银行北京分行宣布,将为住房租赁市场企业端与个人端推出专属金融产品。其中,为租赁住房建设主体推出租赁住房开发贷款,融资金额可达项目总投资80%、期限可达25年;为个人承租者推出个人租赁住房贷款,融资金额可达100万元、期限可达10年;中国建设银行在去年底就与地方政府合作,推出长租社区,并发布个人住房租赁贷款产品。此外,还有中信银行、中国银行等多家银行宣布了类似的房屋租赁金融产品计划。虽然得到银行格外照顾,但住房租赁金融这个新物种却依然有许多风险,尤其是在消费者痛点上。

过“专”的痛点:长期、租金、不涨

长租领域中最大亮点是可以贷款,为租客提供两种租金分期服务:

一是与金融公司合作的“白条”,租客首次付款只需交押金+首期房租+服务费,之后每月支付当期房租+服务费+分期手续费;

二是与金融公司合作的分期,由租客向其申请租赁贷款,外贸信托公司一次性把租金支付给公寓,租客再按月偿还金融公司贷款。

简单来说,即租客可以按照购房的方式进行分期付款进行租房。其中最大的优点是在长期租房的状态下,可通过契约的方式保持房租价格的稳定。这种渴求稳定性的心里刚需,构成了长租公寓的崛起,一定程度上也让部分消费者意图通过租赁金融的方式来形成契约。

过“浅”的战略:北上广城市链成为枷锁

各路金融机构都在进军住房租赁金融,以建行为例,截至今年3月,建行就住房租赁业务已经与全国300多个地级城市政府签约,其中200个城市租赁服务已上线,16个城市住房租赁业务已经开始运营。看似建行成为首家进军住房租赁市场的国有大型银行,然而实际情况却只是看上去很给力。庞大的进军者把战略纵深放在了有限的北上广等一线城市以及热点二线城市。

对于青年群体而言,通过租房贷可以缓解各方面资金压力,这种理想模型的有效形态却只在一线城市得到较好的表现。理由简单,90后租房者是刚需,在二三线城市无须借助住房租赁金融的杠杆力量。在二三线城市,房源的选择性较多,地段要求不那么强烈,房价租金不高,大多数租住者还不至于要向银行求助。

过“少”的场景:除长租还有拓展的选项吗

据中国指数研究院估算

住房租赁金融并不是自导自演的戏精

,到2030年我国租赁人口将达2.7亿,市场规模将达4.2万亿元,是目前的4倍以上。需求上解决长租稳定性和缓解资金压力,则是整个住房租赁金融目前的主要突破焦点。消费者的需求显然不止于此,所以场景化金融成了进军者为长远考虑的选择。

如建行,当其一系列租房计划具备一定用户基数后,接入其他业务,比如家电、家具和装修服务,家政服务,以及以服务租户为主的电商服务等。对于租户来说,这样多样化的需求场景颇为长远,也过于高端和高消费。与之类似的还有提供各种金融扶持、创业服务的孵化基地。

过“长”的回报期:接盘侠不好当

住房租赁金融中最热心的是房企(长租公寓)和金融机构,尤其是房企。房企可通过银行、互联金融平台提供给租客的租房贷款,来增强租户付租能力和签订长租约意向,目在于提前回款。但由于国内租售比处于高位,长租公寓行业将持续面临盈利难题。

低迷的利润和回本压力,本身是长期房地产畸形发展和过度开发的结果,而当下住房租赁金融的出现,在某种程度上扮演的是房地产泡沫的新接盘侠,破解不能只依靠租金来实现回报。

未来金融产品的衍生回报方式会更多、利润空间会更大,这取决于金融市场的支持和开发商、经营机构能否实现租赁业务链条上更多元化的业务,其利润可能会有超乎预期的想象空间。而目前这种衍生并不成型,更多还只是概念性,风险也会随之变大。

过去房租涨幅远低于房价涨幅,原因是没法用杠杆,如果租房都要贷款和杠杆,那未来租金可能会大涨,但也必然会增加投机者利用漏洞的概率。分析近百年来的金融危机,绝大多数都是跟房地产有关。目前房地产要妥善处理好三个问题:控泡沫、去库存、降杠杆,如果能够平稳处理好,我国金融和房地产才能健康持续地发展。

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