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从首付贷到众筹变局金融如何才能支持房地产

来源: 2019年02月27日

从首付贷到众筹变局 金融如何才能支持房地产?

核心提示:深圳在大范围地整治楼市的场外配资,不管是首付贷还是众筹,都已成为重点整顿对象。

4月12日,深圳互联金融协会下发《深圳市互联金融协会关于停止开展房地产众筹业务的通知》,要求全市各互联金融企业全面停止开展房地产众筹业务,并进行自查自纠和业务清理工作。

《通知》中表示,“各企业自即日起,严禁新开展房地产众筹业务;正在募集的项目,立即停止募集并归还投资人资金;已经募集完毕的项目,立即下线并不得继续提供任何服务或收取任何费用。任何企业不得通过更改名称、修改资金用途、转为线下筹集等方式变相继续开展业务。”

就在深圳发布叫停房地产众筹之前,首付贷也正在全国范围内遭遇大叫停。

目前,北京、上海、深圳等地都已出台禁令,陆续叫停了房地产首付贷。但最新市场信息显示,在目前的热门楼市,这种现象依然存在,一些地方首付贷换上所谓“换房贷”“消费贷”“过桥贷”等马甲之后,还在操作。

而现在,深圳大范围地整治楼市的场外配资,不管是首付贷还是众筹,都已成为重点整顿对象。

深圳市有市场研究人士近日撰文指出,首付贷、众筹炒房等行为助推各种投机需求入市,推高了房价。去年深圳住房贷款余额增幅较大,与投资投机入场较多不无关系。

据深圳市市场研究机构调研,深圳投资性购房的比例从此前的20%上升到去年年底的40%,甚至更高。而新进入市场的投资客呈现收入不稳定、支付能力不足、跟风炒作等特征,这是四季度二手住房价格比三季度上涨20%,新房均价由此前3

从首付贷到众筹变局金融如何才能支持房地产

.5万元/平方米上涨到4万元/平方米以上的主要因素。

同样,国家统计局数据也显示,截至2016年2月,深圳新建商品住宅的价格指数环比上涨3.6%,同比上涨57.8%,这是深圳连续第15个月领涨全国。

但事实上,房地产业作为一个资金密集型行业,对金融有很强的依赖性。而在国内,由于政府部门的严格管制,房地产行业此前的金融渠道大部分集中在银行和股市、发债等传统方式。

随着国家持续推进金融创新, 现在正有越来越多金融渠道可以被房地产企业使用。如地产私募基金、信托融资,参股或收购银行、保险、证券、金控公司等。

对此,就有专业人士假设性建言,在首付贷等配资行为被清理情况下,为减少老百姓购房压力加速去库存。房企可以采取以“基金+保险+信托”配置的加杠杆方式促销。

首先,购房者交30%首付,并通过银行按揭70%的贷款(20年),总房款如数交到地产商手中;其次,地产商承诺拿出总房款的30%捐赠给基金公司,再由基金公司配置40%的资金,组合成等同于按揭贷款价值的资金量;然后,用这笔钱购买保险,保单资产的价值大于或等于按揭贷款的价值;最后,将保单资产委托给信托公司,假设基金公司突然在某月内无法为购房者还贷,保险公司与信托公司共同将保单资产变现,一次性偿还购房者的贷款。

据悉,该模式能够实现“30%首付+零月供”,即购房者拿30%的首付,20年月供由基金公司偿付,进而减轻购房者70%的负担。

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